【榊淳司の資産価値レポート17】津田沼プレミアタワープロジェクト、シティテラス習志野大久保は？

みなさん、こんにちは。榊淳司です。

2017年に入って、首都圏全域で
マンション市場の停滞感が顕在化しました。
特に郊外エリアでは
マンションが売れていません。
その結果、多くの物件が
完成在庫化しました。
それは、この千葉や茨城エリアでも
色濃く出てきた最近の特色。
このレポートでも、
前回更新時に取り上げた物件で
完売してしまったのは3物件でした。

しかし、今回は新規参入が2物件。
全部で20物件の大規模マンションを、
このレポートでは取り上げています。

以上の全20物件。
この中にあなたの「購入を検討中」のものがあれば
私のレポートが必ずお役に立つはずです。

今回の新登場は
三井の牙城に切り込む
ジオ柏の葉キャンパスと
お隣も自社開発の
ニコハピプロジェクト　レーベン守谷 THE SQUARE。

前回の新登場は
激戦の「おおたかの森」エリアに殴り込んできた
ソライエ流山おおたかの森と
QUWON（クオン）流山おおたかの森。
さらには津田沼駅至近の
（仮称）津田沼プレミアタワープロジェクト。

2017年春の新登場は
駅徒歩10分の
ウエリスおおたかの森サウスアリーナと
計画戸数4300戸超の先頭を切る
幕張ベイパーククロスタワー＆レジデンスの2物件。

2017年はこの他に、
実際とは真逆で「宝島」みたいな名前の
トレジャーランドプロジェクト
（デュオヒルズ・ザ・グラン）と
シティテラス習志野大久保ステーションコート
などが登場。
大久保は住友不動産の開発案件で長谷工の施工。

2016年春の登場は、
パークホームズ流山セントラルパーク。

2016年後半の登場はアクアスイート。
南流山徒歩12分ですが、危険なエリアでもあります。

2015年春から販売しているのは
ルフォン流山おおたかの森、
シティテラス八千代緑が丘ステーションコート、
ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ。
検見川浜以外は街自体の発展と衰退の軌道が
はっきりと見えているように思えます。

北習志野には野村不動産の
オハナ 北習志野も販売中ですが、
苦戦模様。

千葉ニュータウンでは、
ガーデンゲート千葉ニュータウン中央が
まだ販売中。
しかし、千葉ニュータウンは
そもそもの存在価値に疑問があります。
そのあたりもはばかることなく指摘しておきました。

また、流山エリアでは、
アクアスイートの他に
パークホームズ流山セントラルパークが参入。
ソライエ流山おおたかの森と
QUWON（クオン）流山おおたかの森も
加わって大競合が始まろうとしています。

流山地区には、これほど大規模な
マンションが何物件も必要でしょうか？

つくば市は、
ウエリスつくば竹園
のみとなりました。

同じ価格帯で出てくれば短期完売間違いなし。
しかし、そうはなりません。

今回もレポートの更新作業をしていて、
つくづく実感したのは・・・どういうわけか
千葉・茨城エリアには｢問題物件｣が多いということ。
デベロッパー各社が、千葉・茨城エリアの市場を
舐めているわけではないのでしょうが、
「そんなマンション作ってどうする気ですか？」
といいたくなる物件が散見されます。

これは、実に困ったことだと思います。
そもそも千葉でも東京に近いエリアや
千葉市の中心地に近い場所なら、
マンションにふさわしい立地だと思います。
しかし、東京駅まで電車に乗り続けて
１時間近くもかかるようなところは
だいたいがマンションを作るにはふさわしくない、
というのが私の考えです。

であるにもかかわらず、
そういう場所に「ドカン、ドカン」と
まるで音を立てるように
大きなマンションが作られてきました。
しかし、もうそういう時代は終わっています。

そして、最近の千葉エリアの大きな特徴は、
特定地域に偏った供給過剰です。
今、千葉市から東京都心にかけての
JR総武線、京葉線、京成電鉄本線、
そして東西線、東葉高速鉄道エリアは
歴史的な大供給ラッシュを迎えています。

このような京葉エリアでの供給バブルは、
いつかきっと弾けます。
このエリアでマンション購入をお考えの方は、
しっかりとこの現実を把握すべきでしょう。
間違っても、
浮ついた気持ちで物件を選ばないでください。

また、「コレは・・・」と思う物件を見つけたら
価格交渉をしてみるのもいいでしょう。
販売サイドも量を捌くのに必死です。
特に、完成在庫を定価で買う必要はありません。
私は「マンション値引き交渉術」という
ロングセラーのﾉｳﾊｳ集を8年前から販売しています。
お買い上げいただいた方には、
3か月間のメールによる無料相談を実施しています。
もしよろしければ、そちらもご利用ください。

最後に一言。
このレポートの中では
「買っていい」「買ってはいけない」を
ハッキリと明言しています。
残念ながら、千葉・茨城エリアでは
後者の方が多くなっています。
しかしそれは、根拠のない誹謗中傷ではありません。
明解に視点を定めた批評・批判です。
肯定・否定の双方からご検討物件を精査し、
私が下した判断を書いています。

大きな買い物をするには、
マイナス情報を受け入れる勇気も必要です。
マンションを買ってしまってから後悔しないために
多角的かつ客観的な
プロの「判断材料」をご利用ください。