【榊淳司のマンション資産価値レポート】ザ・パークハウス 国分寺四季の森、 ファインシティ王子神谷は 買いか？

はじめまして、
榊マンション市場研究所の榊淳司です。

2017年、東京のマンション市場には、
どんよりとした空気が流れています。
大規模マンションにも
完成在庫が多くなりました。

このレポートで取り上げることが多い
郊外エリアについても、
販売スピードは落ちています。
特に、大規模マンションは
立地に難がある物件が多いこともあって、
売れ行きは不調気味。
それだけに物件選びが難しいところです。

今回新登場はBrillia（ブリリア） City 三鷹、
ディスカバテラス プロジェクト、
（仮称）町田駅前大規模プロジェクト、
（仮称）TOKYO ALOHA PROJECTの4物件。

前回新登場は
ザ・レジデンス ひばりが丘と
ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂。

2017年春のニューフェースは
プラウドシティ越中島のみ。

2017年初めから当レポートに加わったのは、
プライムパークス品川シーサイド
ザ・レジデンスと
プレミストひばりが丘の2物件。

2016年後半の登場は
野村不動産が借地権をバカ高で仕込んだ
プラウドシティ武蔵野三鷹と
積水のグランドメゾン品川シーサイドの杜。

2016年に登場したのは、
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、
芦花公園　ザ・レジデンス、
シティテラス小金井公園、
グランドメゾン江古田の杜、
ザ・パークハウス 国分寺四季の森、
ブランズシティ世田谷中町、
レーベン多摩センターBeautなど。

他にも
Brillia City(ブリリアシティ) 石神井台、
ブランズシティ久が原、
シティテラス荻窪、
シティテラス杉並方南町、
ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、
プラウドシティ大田六郷、
シティテラスひばりが丘などが販売中。

いずれも華やかに見せかけてはいるのですが、
資産価値については
注意深く検討する必要があります。
つまり、市場はどんどん複雑化しているのです。

このような市場の変化に合わせて、
私のマンションレポートも
随時最新情報に更新しています。

まず、私のマンションレポートは、
目新しい情報をお知らせするのではなく、
私が各物件について自分の視点で評価した
資産価値をご覧いただくものだとご理解ください。

よくいただく感想は
「榊さんの見方や考え方を知ることで、
物件への視線が変わった」
「特に知らない情報はなかったが、
自分の考えをスッキリ整理できた」
「頭の中のモヤモヤしたものを
ハッキリさせてもらったので役に立った」
「褒めるだけでなくデメリットを
鋭く指摘しているのが、とても新鮮」
「専門家の評価や考え方を知ることができて
ためになった」
こういったご感想をいただくことが多いのです。

ですから、ひとつのレポートを読んでいただくと
さらに２本め、３本めをご購入になる方が
とても多いのが特長。
ご購入いただくレポートの半数以上が、
リピーターさんによるものです。
このようにリピート率が高いことは
「顧客満足度」に比例しているのだと
自負しています。

ただ、時にはご批判もいただきます。
「見方が一方的で、間違っている」
「目新しい情報が何もない」
「自分の価値観を押し付けている」
上記のようなご批判をいただく場合は
甘受するしかございません。

誤解無きように申し上げるとすれば
業界のプロやセミプロ、
あるいは熱心なアマチュアさんが
私のレポートをお読みになった場合には、
時に激しく反発したり、
あるいは「くだらない」と思うでしょう。
何よりも、ご自身でマンションの資産価値を
正しく評価できる方にとっては、
私のマンションレポートは必要ありません。

それでは、当レポートについての説明に入ります。

ここで取り上げたのは、
アドレスが「東京都」になる
200戸以上の大規模マンションで、
現在販売されているもの。
ただし、タワーマンションは含まれません。

レポートの構成はまず、
「東京都アドレス」の中でも
「東京23区内」と「東京都下」の２つに分けました。
さらに、その中で、対象の36物件をすべて
【買ってもいいマンション】
【ニュートラルなマンション】
【買ってはいけないマンション】
【今は判断できないマンション】
という４つのカテゴリーに分類しています。

実のところ、大規模マンションには、
様々なリスクが隠されています。
共用施設が充実している・・・
売主が大企業、あるいは有名企業・・・
駐車場がたくさんある・・・
駅までシャトルバスが運行・・・
人気のニュータウン・・・
近くに大きなスーパーがある・・・
そういった理由でマンションを選ぶと、
何年かたって大きく後悔することに
なるかもしれません。

戸数が多い大規模マンションは、
事業スケールが大きいので
たくさんの広告宣伝予算を取れます。
でも、お金をかけて、目立つ広告をしているから
そのマンションが
優良な物件であるかどうかは別の問題。

多額の広告予算を掛けなければ、
人が集まらないだろうと予め予想をしているから、
多くの予算を取る場合も多いのです。

物件の中身や価格に自信があれば、
多くの広告費は必要ありません。
特に大規模マンションでは、本来の商品と関係ない
ビジュアルで広告している例が多く見られます。
タレントやイメージ広告でみなさんの目を引くのは、
何か誤魔化さなければいけない「欠点」が
隠されている場合も多く見られます。

このレポートでは、
一見便利で住みやすそうな大規模マンションの
イメージに惑わされないために、
榊淳司が不動産的な視点でその真の資産価値を
明解に分析し、語っています。

今、マンション市場は全体として
ピークアウトの兆しを見せています。
もしかしたら、今がバブルの峠かもしれません。
こういう時代だからこそ
物件選びは慎重に行うべきです。
こういった時だからこそ、「買ってはいけない」を
選ばないようにしないといけませんね。

しかし、一般の方がそんなマンション市場の実態や
各物件の資産価値について冷静に判断することは
かなり難しいことだと思います。
広告を見てモデルルームに行き、
販売担当者の巧みなトークを聞くと
ついつい「これは買った方がいいのか」と、
思いこんでしまいがち。

しかし、大規模マンションには先に申し上げたように
多くのリスクが潜んでいるのです。
契約した後で「あ、しまった」と思うケースも多々。

モデルルームでついつい広告や営業トークに
惑わされてしまいがちなマンション選び・・・
そんなみなさんに冷静な判断材料を提供するのが
このレポートの役割です。どうぞ、ご活用ください。